Подать объявление
Личный кабинетВход и регистрация
Онлайн оценка недвижимости

Как не стать жертвой фиктивной сделки

Кошмарная ситуация, когда вы можете остаться без жилья, может возникнуть не только по вине мошенников, но и в результате неквалифицированных действий, которые могут привести к тому, что сделка с недвижимостью может быть признана недействительной. Как избежать подобного и не остаться из-за незнания ситуации у разбитого корыта?

Ничтожные сделки
Какие сделки считаются ничтожными?

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Мнимая сделка – сделка, совершенная для вида, без намерения создать правовые последствия. Примером данного вида может служить мнимое дарение с целью сокрытия имущества.

Притворная сделка – сделка совершенная с целью прикрытия другой сделки. Например, желая уйти от уплаты налогов, продавец будет сторонником оформления дарственной, вместо положенного договора купли-продажи.

Сделка, совершенная недееспособным человеком.

Например, человек на первый взгляд кажется адекватным, и естественно, неспециалисту тяжело отличить здоров ли психически человек. Но всем известно, что у психически нездоровых людей бывают периоды, когда больные люди ведут себя в рамках привычных норм. Как постороннее лицо вы не вправе будете получить сведения в медицинских учреждениях по поводу состояния здоровья потенциального продавца. Однако, следует все-таки выяснить в местном опекунском совете, не состоит ли данное лицо под опекой. Даже если потенциальный продавец не состоит под опекой, но вызывает у вас сомнения по поводу его адекватности, то рисковать все-же не стоит.

Оспоримые сделки
Оспоримая сделка влечет возникновение для сторон юридического результата. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей. От их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.

Какими бывают оспоримые сделки?

Сделка, совершенная юридическим лицом в нарушения его Устава либо при отсутствии необходимой разрешительной документации.

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности из-за употребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

В небольшое агентство недвижимости обратилась гражданка с просьбой продать ее квартиру. На внешний вид гражданка выглядела несколько болезненно, но в целом вполне адекватно. Был найден покупатель, который внес авансовую сумму, переданную продавцу, и юристы фирмы начали подготовку необходимых документов. Однако впоследствии выяснилось, что данная гражданка (продавец) состоит на наркологическом учете. Мать продавца, естественно добилась того, что сделка была признана недействительной. Но все бы ничего, если не учитывать того, что задаток, переданный продавцу, давно был потрачен на наркотические средства. Мать больной наркотической зависимостью достаточно долго собирала необходимую сумму. В результате покупатели из-за роста цен на недвижимость были вынуждены потратить несколько большую сумму вместо изначальной. Естественно, сколько головных болей принесла сама данная ситуация говорить даже не стоит.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати лет до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя. Такие прецеденты случаются весьма редко, так как возраст продавца естественно можно узнать из паспорта.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Зачастую подобные прецеденты возникают при продаже пожилыми людьми своей недвижимости. Инициаторами исков обычно выступают сами родные пожилых людей, считающие своих родственников ненормальными, или подверженными старческому маразму. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения.

Например, пожилой человек, продавая квартиру, считал, что не продает ее, а заключает договор ренты. То есть считал, что вы будете пожизненно содержать его и сохраните за ним право проживания в квартире. Извесен такой случай, когда некая пожилая дама упорно пыталась доказать в суде, что продала свой дом с земельным участком под влиянием заблуждения. Ситуация была следующая. Женщина обратилась в агентство недвижимости с просьбой оценить и продать земельный участок со строением. В агентстве услуги выполнили в полной мере. Однако, спустя полгода, женщина выяснила, что земля подорожала за данное время на существенную сумму. Женщина обратилась в суд с требованием признания сделки недействительной и возвращения ей земельного участка, на котором кстати уже вовсю шло строительство нового дома. Продавец не достигла успеха в данном мероприятии, благодаря квалифицированным действиям юристов агентства. Однако, естественно, характер продавца изрядно попортил нервы и агентству недвижимости и покупателю.

Кабальная сделка. Сделка, которую человек заключил вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона и воспользовалась. Такие сделки совершаются под воздействием угроз со стороны заинтересованных лиц. Такими лицами могут быть родственники продавца. Поэтому при возникновении у вас некоторых подозрений у продавца стоит уточнить, действительно ли данная сделка совершается по доброй воле, без принуждения.

Срок исковой давности по оспоримым сделкам с недвижимостью в Российской Федерации составляет 1 год!

Если вашу сделку признали недействительной
Проблем, конечно, может появиться достаточно много. ГК РФ (ст. 167) различает три нежелательных для сторон последствия недействительности сделок:

A. Двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если это невозможно – в виде денежной компенсации. Но даже при таком повороте дел существует большая опасность: возвратить квартиру зачастую очень даже возможно, а вот получить назад свои кровно заработанные весьма проблематично. Тем более, что при постоянном росте цен на недвижимость, покупатель, даже после возвращения ему денег обратно, так или иначе, уже не сможет приобрести себе аналогичное жилье.

B. Односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке, в доход Российской Федерации.

C. Никакой реституции, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход Российской Федерации.

Различия между указанными последствиями можно проиллюстрировать на примере купли-продажи земельного участка с нарушением установленных требований. При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок, но возвращает покупателю полученную за участок сумму. При односторонней реституции в случаях, когда основанием признания сделки недействительной послужили неправильные действия продавца, последний возвращает покупателю уплаченные за землю деньги, а покупатель передает в доход Российской Федерации земельный участок. Наконец, если по обстоятельствам дела исключается реституция для обеих сторон, продавец передает в доход Российской Федерации деньги, которые уже успел получить, а покупатель, приобретенный им земельный участок (если он за него не рассчитался, то и оставшуюся к оплате сумму) в бюджет Российской Федерации.

• сделка должна по содержанию соответствовать закону;
• форма сделки должна соответствовать требованиям закона;
• сделка должна быть совершена дееспособным лицом;
• сделка юридического лица должна соответствовать его правоспособности;
• волеизъявление должно соответствовать подлинной воле.

Что делать?
Чтобы не стать жертвой роковой ошибки следует:

• проверить «историю» квартиры;
• внимательно знакомиться со всеми документами на недвижимость, документами, удостоверяющими личность продавца;
• подумать об обращении к профессионалам, которые, по крайней мере, могут гарантировать успешное разрешение возможных проблем.