Подать объявление
Личный кабинетВход и регистрация
Онлайн оценка недвижимости

Как продать ипотечную квартиру

Ипотечный кредит, в период экономического роста олицетворявший возможность жить в отдельной квартире, в условиях кризиса для многих превратился в непосильное бремя. Сегодня, в период кризиса, желающих связывать себя обязательствами на 10-15 лет при отсутствии финансовой стабильности и понимания хотя бы ближайших перспектив, не так уж много.

Тем же, кто успел воспользоваться кредитом для покупки квартиры до кризиса, имеет смысл задуматься теперь о возможностях ее продажи до полного погашения долга перед банком. Риск потерять работу и не найти новой и рост расходов на продукты и другие ежедневные траты – все это еще год назад мало кого беспокоило. Теперь для кого-то это уже стало реальностью, и для многих может стать достаточно скоро.

Смена или потеря места работы, уменьшение заработной платы – все это может привести к тому, что собственник не сможет продолжать вносить в банк регулярные платежи. Если заемщик не исполняет обязательств по кредиту продолжительное время, штрафные санкции могут составить ощутимую сумму. Поэтому если Вы либо уже не можете платить по кредиту, либо чувствуете, что такая ситуация вот-вот наступит, стоит поторопиться с продажей. Несмотря на то, что существует целый ряд государственных программ помощи заемщикам, которые не могут выполнять своих обязательств по ипотечным кредитам на жилье, реально воспользоваться ими пока могут очень немногие.

Квартиры, кредит по которым еще не выплачен, уже продаются. Их пока не очень много, по оценкам риэлторов – не более 4-5% от общего количества сделок. Но, учитывая текущую экономическую ситуацию, не исключено, что количество таких сделок может возрасти.

Продаем квартиру
Ипотечную квартиру можно продать при условии, что срок моратория на досрочное погашение кредита уже истек. Уточнить, когда он истекает можно, внимательно прочитав Ваш договор с банком.

В начале заемщику необходимо встретиться с представителями банка, чтобы выяснить, на каких условиях банк согласится на продажу квартиры, обремененной договором. Возможно, банк охотно разрешит осуществить сделку, решив, что получить живые деньги прямо сейчас, пусть и потеряв право на процентные платежи за несколько оставшихся лет, выгоднее, чем ждать до конца срока кредита с риском неисполнения заемщиком всех обязательств.

После того, как согласие банка на продажу квартиры получено, можно приступать к поиску покупателя.

Продавец заключает с покупателем предварительное соглашение купли-продажи квартиры, в котором, в частности, указывается срок заключения собственно сделки купли-продажи. Необходимо это для того, чтобы стороны не могли затянуть исполнение своих обязательств в рамках сделки. Далее сделка может проходить по нескольким вариантам.

ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ
Продавец готовит все документы. Банк выдает письменное согласие на сделку для регистрационного органа. Сумма, уплаченная покупателем, делится между продавцом и банком: банк получает то, что ему причитается по кредиту, продавец – то, что осталось от стоимости квартиры. Однако до регистрации сделки никто не получает денег на руки.
Покупатель отправляется регистрировать снятие обременения с купленной им квартиры. Юстиция регистрирует переход обремененной квартиры к новому собственнику, после чего стороны сделки представляют банку новые документы на право собственности. Банк, кредит в котором таким образом погашен, выводит квартиру из-под залога. Продавец получает свою часть денег, если цена квартиры превышала его долг банку. Если же в регистрации отказано, банк возвращает деньги покупателю и сделка считается несостоявшейся.

ВАРИАНТ ВТОРОЙ
Отличается от первого тем, что банк помогает подготовить документы, деньги вносятся наличными, кредит погашается сразу, и в договоре купли-продажи будет фигурировать квартира уже без обременения. Такая сделка занимает меньше времени, но покупатель несет при том серьезный риск: если квартира не пройдет регистрацию, вернуть средства, пошедшие на погашение кредита, будет невозможно.

ВАРИАНТ ТРЕТИЙ
Теоретический, когда продавец досрочно гасит кредит средствами покупателя и забирает себе разницу между ценой квартиры и суммой долга банку, не уведомляя банк о намерении совершить сделку. Это самый быстрый вариант и самый дешевый с точки зрения расходов на подготовку и совершение самой сделки. Однако это очень опасный вариант, риск остаться без денег и без квартиры как для покупателя, так и для продавца высок, и стороны фактически не защищены ничем, кроме честного слова друг друга. Этот вариант может быть реализован, но только в случае, если стороны на сто процентов уверены в честности друг друга, и уверенность эта основана не только на добром отношении друг к другу.

Надо сказать, что при реализации любого из этих вариантов расходы на оформление сделки купли-продажи будут выше, чем при продаже обычной квартиры. Расходы на подготовку документов к сделке – забота продавца. Расходы же на оформление сделки купли-продажи, как правило, ложатся на плечи покупателя, и во избежание недоразумений нужно его заранее о них предупредить.

Продаем кредит
Продать можно не квартиру, а сам кредит. В этом случае банк рассматривает покупателя как потенциального заемщика. То есть покупатель должен пройти стандартную процедуру одобрения банком заемщика, в частности, предоставить пакет документов, включая справку о доходах, и заключить договор страхования. Если кандидат одобрен банком, на него переоформляется непогашенный кредит продавца. При этом вероятнее всего условия кредита будут пересмотрены, и проценты по кредиту будут начислены в соответствии с текущими рыночными условиями.

Однако стоит помнить, что в этом случае заемщика ждет ряд ограничений: например, он утратит право на налоговый вычет и не сможет использовать для досрочного погашения кредита средства материнского капитала.

Прежде чем приступать к сделке, посчитайте все расходы и оцените свои возможности. Позвоните в банк, где предстоит провести сделку – скорее всего, вас подробно проконсультируют. Если вы не юрист, возможно, имеет смысл обратиться за помощью к специалистам.
Несмотря на то, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка – занятие не самое приятное и весьма трудоемкое, при грамотном подходе к решению вопроса, справиться с такой сделкой можно весьма успешно.